Товарищество Собственников Недвижимости (ТСН) – это организационно-правовая форма некоммерческих организаций. ТСН является юридическим лицом – это объединение всех собственников, которое позволяет непосредственно управлять нашим общим имуществом и отношениями с подрядчиками, в том числе с управляющей организацией, государственными органами, и не зависеть от зачастую вредных решений или бездействия управляющей компании.

В отличие от Совета дома, у которого мало полномочий, ТСН как организация собственников обладает законными полномочиями и действует в соответствии с гражданским кодексом (ГК РФ 123.12) как полноправный заказчик услуг, способный предъявить требования к качеству и объему их исполнения. ТСН может нанимать УК для выполнения работ или отдельных подрядчиков, если это будет более выгодно и качественно. С ТСН мы имеем возможность защищать наши интересы, как собственников нашего комплекса апартаментов, от недобросовестных подрядчиков и третьих лиц, требовать возмещения вреда и ущерба.

Высшим органом управления ТСН является Общее собрание членов ТСН – т.е. самих собственников.

Из числа собственников избирается и Правление ТСН, действующее на безвозмездной основе, отвечающее за соблюдения интересов собственников всего комплекса апартаментов. Так как Правление – это такие же собственники, как и все остальные, то интересы Правления и собственников всегда совпадают. Правление полностью подотчетно Общему собранию членов ТСН, при этом каждый член ТСН имеет доступ ко всем решениям Правления и отчетности.

Собственники избирают Ревизионную комиссию, которая будет проверять деятельность ТСН и Правления и по итогам года будет выносить на общее собрание свои отчеты и заключения.

Такого уровня контроля никогда не получить при внешней управляющей компанией, где на первом месте прибыль ее акционеров.

В настоящее время УК не воспринимает нас своим контрагентом, мы разобщены и с каждым по отдельности УК может вообще не вести диалог, может позволить себе игнорировать собственников. Непростая по затратам сил смена одной УК на другую в отсутствии надлежащего контроля может никак не сказаться на улучшении качества услуг.
Новая УК, после того как ее выбрали, может забыть все свои обещания и договоренности и перестать быть клиентоориентированной и активной, а ее лозунгом может стать "Сэкономил = заработал". При этом собственникам апартаментов заставить работать УК и уже тем более сменить ее очень сложно. Голоса собственников УК может просто игнорировать. Мы все это прекрасно наблюдаем.

Создание ТСН позволит эффективно и оперативно решить накопившиеся проблемы с обслуживанием нашего дома. При создании ТСН мы становимся организацией, у нас появляется понятный исполнительный орган управления, исполняющий решения большинства и с реальными полномочиями. ТСН будет вправе оперативно поменять УК и других подрядчиков, при этом сторонние лица, не будут иметь возможность фальсифицировать решения собственников.

Создание ТСН особенно актуально для апартаментов, которыми не занимается Госжилинспекция, ОАИТИ и другие гос. органы, и где размыта процедура передачи дома в управление новой УК, а также возможно удержание дома и наших финансов любой УК.

Правление ТСН – это своего рода совет директоров, избранный на общем собрании и защищающий интересы собственников, а УК – это нанятый подрядчик, работающий по гражданско-правовому договору и осуществляющий управление и эксплуатацию в объемах ей переданных, под постоянным контролем Правления ТСН.
Само Правление ТСН подотчетно Общему собранию членов ТСН и регулярно проверяется Ревизионной комиссией ТСН.

Решение о создании ТСН принимают собственники помещений на ОСС. Для этого нужно провести собрание собственников и собрать за создание товарищества более 50% голосов, утвердить устав, тариф и иные обязательные вопросы. Затем зарегистрировать ТСН в налоговой.

В Правление ТСН может войти любой член ТСН, которого выберут на общем собрании членов товарищества. В Правлении может состоять до 17 человек. Это не постоянная работа, так как в нашей модели ТСН не само управляет домом, по сути – это добровольная общественная деятельность, как в Совете дома.

Председателя Правления из своего состава выбирает Правление ТСН. Полномочия председателя будут не сильно отличаться от обычного члена Правления ТСН, он будет просто фиксировать принятые решения на заседании Правления и скреплять их печатью и подписью.

Коммунальные тарифы на ресурсы не изменятся. Тарифы устанавливают РСО. Будет осуществлен переход собственников на прямые договоры с РСО, чтобы осуществлять платежи напрямую, минуя УК. Таким образом, каждый собственник будет сам нести ответственность за свою задолженность. После перехода на прямые договоры с РСО УК не сможет отключать ресурсы собственникам за долги.

Тариф на содержание и текущий ремонт (включая охрану) составит 70 руб/м² включая отчисления в резервный фонд дома.

ТСН само может определять границы своей вовлеченности в управление домом от планировании текущей деятельности и простого контроля за выполнением работ, до активного участия в их выполнении. ТСН может делегировать УК и прием платежей за эксплуатацию, УК сама подбирает подрядчиков, но собственники оценивают их работу, выполняет заявки жильцов и т.д. Детально обязанности ТСН и УК прописываются договоре управления между ТСН и УК. Ответственность по содержанию общего имущества, взысканию дебиторской задолженности и расчеты с ресурсоснабжающими организациями (за общедомовые расходы) будет закреплена за УК.

В конце месяца Правление ТСН собирается для подписания актов выполненных работ.
Если все периодичности и условия соблюдены, принимается решение о его подписании, и после этого УК выставляет платежные документы жителям. Если какие-то услуги оказывались некачественно, либо не была соблюдена периодичность, то правление подписывает акт с замечаниями и вносит в тариф. В результате жителям будет выставлена сумма с уменьшением суммы пропорционально не оказанным услугам. Таким образом, УК будет мотивирована оказывать сервисные услуги должного уровня.
Если УК будет систематически нарушать условия договора и собственники будут недовольны ее работой – Правление ТСН вправе принять решение о расторжении договора с действующей УК и выборе новой УК. Наличие реального заказчика в лице ТСН для УК будет мотивом работать эффективно, чтобы не быть замененной.

В настоящее время составление Советом дома актов о нарушении договора управления со стороны УК без долгой судебной борьбы не имеют силы и никак не влияют на перерасчет тарифов для жителей, в то время как ТСН (как юридическое лицо) может оперативно добиваться требуемого результата.

Правление ТСН имеет право распоряжаться средствами в рамках утвержденного финансового плана, лимиты Председателя Правления ограничены, выход за лимиты трат, при такой необходимости, требует одобрения общего собрания членов ТСН.

В то же время все жители в режиме онлайн будут видеть, куда идут их платежи, подрядчиков УК и стоимость их работ. В случае возникновения сомнений в работе кого-либо из членов Правления у членов ТСН есть полномочия по оперативной смене членов Правления , внесения уточнения в полномочия и изменения Устава, в интересах собственников. Правление ТСН выбирается из собственников, которые мотивированы обеспечивать содержание нашего дома на высоком уровне и готовы тратить свое время на это. Кроме того, появляется контролирующий орган – Ревизионная комиссия ТСН, которая следит за деятельностью Правления, имеет доступ ко всей финансовой информации по дому, может запросить и проверить любые документы, а по итогам года готовит отчет, выносимый на общее собрание.

При управлении домом через ТСН и при прямых договорах с РСО риски смены УК минимизируются.
При переходе на прямые договоры с РСО УК не может отключать апартамент от снабжения. В то же время по условиям прямых договоров РСО смогут взыскивать долги только с конкретных должников, ограничивая их индивидуально, а не весь дом.
При смене УК дом принимается с нулевым балансом, у собственников нет долгов перед новой УК, а у новой УК нет долгов перед РСО. Взаимные долги собственников и предыдущей УК могут быть взысканы через суд самостоятельно в соответствующем порядке, и не будут влиять на баланс дома и новую УК.

По закону все нежилые помещения, начиная с 1 января 2017 г. должны быть на прямых договорах с РСО, однако для апартаментов сложилась практика, что РСО не осуществляют переход по умолчанию и ждут решения ОСС (как для жилых помещений).

После принятия решения ОСС в РСО подаются заявления о необходимости перейти на прямые договоры, после чего и у них есть до 3 месяцев для осуществления перехода. В это время РСО заводят лицевые счета, проверяют счетчики (обычно это чисто документарная работа). После осуществления перехода РСО будут выставлять платежки отдельно от платежек УК (их также можно будет оплачивать онлайн через приложение РСО). За УК остается только оплата расходов на общедомовые нужды (ОДН), которые по показаниям приборов учета выставляются в ее платежках, а правление ТСН ежемесячно проверяет корректность снятия этих показаний. После такого перехода дом нельзя будет отключить от какого-либо ресурса за долги УК.